[摘要] 7.23-7.29黄山楼市网签174套，量明升暗降；价持续下落
七月历来就不是房地产销售的传统旺季，经过多次降息和大规模促销后的黄山楼市依然不温不火，本周的网签套数较上周相比有一定幅度的上升，主要原因是由于凤凰公社上周预售证下来后有大量的集中签约，此次的集中签约属于非正常的销售行为。七月的最后一周让正月的量价齐升的局面全部化为泡影。
本周是7月份的第4周，本周楼市的成交状况是虚火旺盛，从成交数据刹一看貌似十分火爆，本周的成交套数和面积均创下了今年纪录，但是本周的数据含金量实际不大，真实的成交情况较上周还有所萎缩。据黄山房天下从市房管局的销售公示中统计的数据来看，本周全市（中心城区）共成交174套，15834平米，总签约金额为5340万，各项目成交均价为4891元，成交均价同比上周有较大幅度的回落。本周由于凤凰公社大大量非正常销售行为的签约导致本周的签约数量发生井喷行为，假设不计算凤凰公社项目本周的签约数据，本周实际签约套数62套，5558平米，住宅成交均价为4503元，总成交价格为2547万。
从本周的各项成交数据来看同比上周有一定的区别。本周成交174套相对上周的82套来说出现了较大幅度的上升，签约套数同比上周上升了112%。本周签约面积为15834平米，同比上周8945平米上升了77%。本周签约均价为4891元/平米，成交均价环比上周的5545元下降了12%，不计算本周成交的商业项目和凤凰公社项目的签约数据，住宅实际成交均价为4503元同比上周的4744元/平米下降了5%，黄山纯住宅项目实际签约均价近几周以来处于不断下降的过程中。
截止7月22日，黄山楼市本周没有项目取得预售许可证，存量房的总量相对上周基本没有太大的变化。目前黄山市场总发出预售许可证715个，黄山市场可售期房套数：14000套，可售总面积：1866457平方米，其中：可售住宅套数：8857 套，可售住宅面积：724622 平方米，总库存量依然高企，库存量一直没有办法完成快速的去化，目前黄山的非住宅类的库存量依然较高，非住宅类库存总面积达到了1141835平米，相对上周相比有部分减少。
本周从数据上看到的成交量放大并不能说明任何问题，实际本周的成交量还处于萎缩之中，目前市场的实际情况比我们所掌握到的数据要差，实际情况是黄山各在售项目中，有销售记录的项目每周变得越来越集中，每周的所有销售数据都是由那几个项目完成，大部分的项目还处于零成交的状况。由于降息等多方面带来的利好导致各地方的房价处于上涨中，必然会导致中央会进一步加大调控的力度，后期将会进入一个持续降息的通道，目前各一线城市除了限购、限贷、目前还有十分严厉的限价，目前保持房价的低增长已经成为中央对于各级地方政府的硬指标和政治任务。
本周“凤凰公社”项目首次成为全市的套销售排行榜，该项目近期由于拿到预售许可证后的集中签约，导致成交量突然放大，但是从该项目的前期推广和客户累计数据来看，目前该项签约属于非正常的销售行为。上周排名第二是项目是熙城国际项目，该项目上周签约量上升较为明显，首次排行全市第二，另外上周签约情况表现较为理想的还有江南一品项目，上周签约套数为11套。
7.23-7.29各项目总体签约分析
7.23-7.29黄山楼市各项目签约详细表
从签约面积来看，上周套签约排行榜前三名的分别是凤凰公社，熙城国际，江南一品。上周成交套数来看，凤凰公社签约112套排名，熙城国际以14套的成交量排名上周第二，江南一品以成交11套排名全市第三。本周新上榜有凤凰公社，江南一品，山田东园，熙城国际、颐和观邸等项目，同比上周分别有柏景雅居，亲亲家园，远洋桃花岛，新黄山商业步行街，御滨国际、御泉湾等项目没有成交。从全市所有项目的总体成交比例来看，成交的项目开始越来越集中，本周全市有11个项目有成交记录，成交项目同比上周减少一个，连续四周处于递减之中，成交项目的数量不断的减少说明市场竞争越来越激烈，目前每周的成交项目个数也就在10个左右，成交项目也两极分化十分明显。的项目每周平均成交套数大约在10套，的项目每周的成交套数也就在1套左右。
目从本周的数据来看，不算凤凰公社项目的话，本江南片区的市场占有率有所下滑，绿地项目成交量的攀升导致市府片区的成交量迅速开始上升。但是本周江南片区各项目的总销售量继续领跑全市各个片区，总体成交量占据全市60%的成交份额。从本周的各项目实际成交价格来看，各个项目的成交均价并无较大的变化，大观上河城本周成交1套商业，均价为19084元/平米。另外玉屏府项目的成交均价有所上升，本周实际签约的均价为5261元。本周成交项目单价的是大观上河城的商铺，该商铺只有42平米，19084元，单一小商铺的成交总价达到了80万。成交价格的是碧桂园项目，该项目的成交价格为3680元，此价格基本符合经开区的整体均价。
上周成交图表：
2012.7.22—7.29日黄山楼市各项目成交对比图
从上周的成交图来看，凤凰公社项目首次领跑黄山楼市的销售套数排行榜，从销售套数来看大幅领先其他的各个项目。本周熙城国际项目成交量上升速度较快，江南一品项目首次登上黄山周签约量排行榜，上升势头很明显。绿地滨江壹号、颐和观邸、玉屏府继续保持良好的成交势头，成交套数和面积均较上周基本持平。从最近的成交数据来看，熙城国际、玉屏府、元一大观、绿地滨江壹号等项目成交情况一直较为稳定，最近几周成交均有成交。本周江南形成成交量突然放大，值得关注。
7.23-7.29黄山楼市每日成交详细表
从每日成交来看，本周五成交量，共成交了44套3943平米，除本周日无成交外，每天都有成交。本周成交套数相对来说比较平均，除周日以外，平均每天成交套数但在20套左右，成交套数为44套。此数据不具备太强的参考意义。
7.23-7.29黄山楼市成交面积和均价分析
从上周的成交面积区间来看，上周黄山的绝大部分的成交还是集中在90-144㎡之间，该面积区间占据了全市成交面积的67%，该面积区间的整体成交均价在4137元/㎡，目前该面积区间是黄山是的刚需主力购买区间，也是黄山目前供应量的一个产品线，小户型面积上周成交情况不错，50㎡以下的上周成交了15套，其中有一套是商业，实际成交小面积的只有14套。对于首次置业比较青睐的50-90㎡面积区间占到了全市接近27%，超大户型144㎡以上的上周成交2套。
7.23-7.29黄山楼市成交户型和价格分析
各个片区的成交比例分析
从上周的成交各个片区的成交情况来看，江南片区成交量再次稳居，成交量占全市总成交量的88%，相比上周来说该片区的成交比例增长了差不多30个百分点。假设不计算凤凰公社的成交情况的话，上周各个片区成交比例中，市府片区应该是各片区成交比重的一个片区。
7.23-7.29各个片区成交均价
从本周各个片区的成交价格来看，火车站片区又一次上升到全市各片区成交均价，该片区内熙城国际项目的住宅和商业项目成交均价为10579元，导致片区成交均价飙升。江南片区本周的成交均价较上周有所上升较大，该片区本周4975元/平米，上周成交均价为4831元/平米，小涨162元/平米。黎阳片区本周没有销售记录。经开区均价依然排名全市各片区最末位置，远低于其他各片区。市府片区本周的成交均价低于4500元，说明绿地项目采取了较大折扣的优惠的销售手段。
黄山楼市最近13周成交分析：
注：7.2—7.4周的成交均价为当周的住宅成交均价（不含商业）
黄山楼市最近13周成交面积和套数对比图
从近13周成交的数据来看，黄山楼市经过上周的小幅回升后本周再次回落，从最近几周的成交量来看，黄山楼市成交情况依然不太稳定，成交量基本上处于一个上下不断调整的过程之中。整体成交情况受到各种因素的影响较大，本周的成交面积在最近13周中排名倒数第4。
最近13周成交面积和成交均价的关系
1注：7.2—7.4周的成交均价为住宅成交均价（不含商业）
从上图可以看出，黄山楼市最近的成交价格继续保持回落，前段时间处于逐步上涨高价位处于下降通道中，本周的成交均价继续说明了这一点，各开发商目前还是处于紧抓降息后的利好消息，坚决采用“以价换量”效果还是较为明显的，从蓝色的成交面积来看，本周的成交面积迅速开始回落，一时间的降价和促销活动还是没有从根本性解决黄山目前的房地产销售颓势。只有提高性价比，深挖刚需市场需求才是最有效的解决办法。
房天下（黄山）站
2012-07-30
相关链接：
//news.huangshan.soufun.com/2012-07-23/8150775.htm
7.9-7.15黄山网签66套 成交量下降
//news.huangshan.soufun.com/2012-07-16/8101304.htm
7.2-7.8黄山共网签112套 创下近10周纪录
//news.huangshan.soufun.com/2012-07-09/8053094.htm
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