[摘要] 2015年年末，中央频频提及化解房地产库存。可以预见，楼市去库存的攻坚战已经打响。
2015年12月28日，住房城乡建设工作会议在京召开，住建部长陈政高在部署2016年住房城乡建设工作时强调，住建部门要做好8个方面的工作，其中之一就是巩固房地产市场向好态势，推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点之一。
业界普遍认为，“去库存”将成为2016年楼市的重中之重。而在这个关键词下，房地产市场将在“十三五”开局之年走出怎样的发展曲线？中指研究院（以下简称“中指”）在大量统计数据的基础上给出了预测。
经济下行压力下，政策将聚焦“去库存”与“保投资”
中指的分析人士认为，房地产相关政策短期内仍将进一步以“放松”为主；受此影响，改善型需求将继续增加，但政策整体上对于市场的刺激作用有限。
预计需求端将继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善性需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体，特别是新就业或低收入群体购房，首套及二套房首付仍有下调可能；继续积极的财政政策，房贷利息抵税将是大概率事件，二手房转让税费也有调整空间。
供应端的趋势则是缓建安置房，加大安置房货币化分配的力度，加快商品房向保障房源转化速度；鼓励开发企业转变经营模式，租售并举，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式；支持创新产业、旅游业及生活性服务业相关地产发展；着力加强供给侧结构性改革，提高供给体系质量和效率，加大对供应端调节力度，控制土地供给规模和节奏，对房地产有效地进行事前监管；加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。而地方政府的政策则会持续分化，在一、二线部分房价上涨较快城市仍坚持分类指导的同时，三、四线库存较高城市将千方百计化解库存。
根据中指的预测，2016年房地产市场将呈现“销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长”的特点。预计全年商品房销售面积为12.3亿平方米~12.7亿平方米，同比略微下降1.0%到4.0%。从历史经验来看，在销售面积回暖半年左右，新开工面积也将回暖。预计新开工面积为15.4亿平方米~15.7亿平方米，同比增长0.5%~2.5%。而投资增速将维持在低位，房地产开发投资额约为9.8万亿元~10.1万亿元，同比增长2%~5%。
三、四线库存消化尚待良策，房价走向在城市间持续分化
2015年年末，中央频频提及化解房地产库存。可以预见，楼市去库存的攻坚战已经打响。
当前，在成交普遍回暖的背景下，短期库存压力得到缓解，去化时间持续下降。2015年11月底，中指监测的20个代表城市可售面积约为1.69亿平方米，较2015年初下降6.5%；按近6个月商品住宅平均销售面积来看，这20个代表城市库存消化时间缩短至10.3个月，较2015年初缩短3.8个月，已降至合理水平。
从土地去化情况来看，三、四线城市中长期库存压力较高的状况较为严重。从各层级代表城市住宅用地成交面积与商品住宅销售面积比值来看：一线城市土地市场需求为旺盛，比值在1左右；二线代表城市比值在2.7左右，部分二线城市如厦门、合肥等，近年市场相对活跃，比值不到2.0，而济南和沈阳等城市比值超过3.0，土地去化压力较大；三、四线城市近年来土地成交量较大，超过其市场去化能力，代表城市比值在4.6左右，萍乡、鄂尔多斯、盐城等城市比值大于5.0，但也有部分发达三线城市如舟山、肇庆等，土地去化较快，比值小于2.0。
三、四线城市库存压力较大，投资增长动力不足，投资下降趋势暂难扭转，故而未来需采取更多方式去化库存。
一线城市需求旺盛，库存去化较快，获开发商青睐，房地产开发投资增速显著高于水平；二线城市房地产开发投资同比增速略低于平均水平，部分二线城市仍面临去化压力；由于高企的库存，三、四线城市投资增长动力不足，2015年1月~10月，房地产开发投资同比下降0.5%，为近10年来首次出现同比下降，1月~11月降幅扩大至1.3%，且存在进一步下降的趋势。
三、四线城市及部分库存量较大的二线城市，其政府应控制土地供应量及供应节奏，企业在进行城市投资策略选择时，也应尽量避开高库存城市或谨慎进入，而对于已进入的城市，则应结合城市特色，开发适宜的产品类型，将新增供给转化为有效供给，以达到尽快去库存的目的。
房价总体上将温和上涨，部分城市存在下跌预期
从中长期来看，新型城镇化的推进与区域经济一体化发展共同作用，将带来部分城市的产业发展新机遇，从而在本质上推动房地产市场需求的增长。
地方政府可以通过产业升级、创新及经济的长期发展吸引人口流入并实现稳定就业，进而推动房地产需求增长。同时，加快区域一体化和新型城镇化进程将是地方推进产业发展的有效途径，环渤海地区、京津冀城市群协同发展将不断落实，长江经济带顶层设计继续推进，中西部城市群发展提速，相关地区特别是三、四线中小城镇应抓住这一历史机遇。
不过总体来看，三、四线库存问题不是一朝一夕形成的，去库存也不是朝夕间能解决的，相关配套刺激政策的效应显现需要时间和市场去磨合。
在房地产市场的所有话题中，公众关注多的一直是房价。2016年，随着库存压力进一步缓解，房屋价格将保持稳中有涨的态势，全年同比涨幅可能在4%~7%之间。具体来看，一线及热点二、三线城市具有上涨动力，部分三、四线城市存下跌预期。
一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，房地产市场保持良好发展态势，住宅价格有一定上涨动力。2015年11月，北京、上海、深圳新建住宅价格均创历史新高，而广州由于实施较为严格的“穗六条”调控政策，且市场需求量不及北京、上海，土地供应量相对充裕，新增供应逐渐向周边区域扩散，成为一线城市中一个新建住宅价格自2014年10月起连续同比下跌的城市，未来房价走势取决于政策的宽松程度，但变化相对平稳。
同时，二线城市商品住宅市场分化明显，除前述武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。从近3年商品住宅供销情况来看，二线城市分化显著：武汉、南京、苏州等热点二线城市经济发展良好，住宅新开工面积增速较合理，销售面积保持较快增长，房地产市场具有活力，未来房价具有较强上涨动力；兰州、温州、宁波商品住宅销售面积增速较快，新开工面积同比下降，库存正在逐步得到去化，房价走势将保持相对平稳；而东北地区城市由于经济增速显著放缓、人口增长潜力较低等因素，导致楼市疲软，新开工面积和销售面积均同比下降，如沈阳、哈尔滨、长春、大连等，未来房价存下行压力。随着不同城市经济发展、人口导入、房地产市场发展情况的差异日益扩大，住宅价格差异化还将继续。
对于三、四线城市而言，房地产市场具有发展潜力、价格具有较强上涨动力的城市多聚集于三大城市群。长三角、环渤海、珠三角三大城市群经济规模优势领先，经济具有较强活力，人口规模较大，购买力强。2016年，预计我国三大城市群住宅价格普遍仍具有上涨动力。
除此之外，大部分三、四线城市住宅价格仍在下跌通道中，但不会出现断崖式下跌。部分城市前期供应量较大而需求有限，库存将继续高企；部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求将被周边吸纳能力较强的城市分流。
展望2016年，“去库存”将成为全年房地产市场运行的主基调。此外，二孩政策在未来也许会给房地产市场带来一缕春风。但其对2016年的楼市不会有太多影响，其效应的显现也许需要一个10年～20年的过程。毕竟，孩子要慢慢长，房子要一点一点卖。
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