[摘要] 近两个月来，一批高价拿地项目纷纷对外公布了案名或项目规划。
近两个月来，一批高价拿地项目纷纷对外公布了案名或项目规划。
速度最快的是刚刷新了临安楼面单价纪录的马溪路地块。8月25日，临安本土房企地上集团分别以11847元/平方米和13661元/平方米的楼面价格拿下了马溪路姊妹地块。
拿下地块才4天时间，地上集团就对外公布了该项目推广案名为“苕溪壹号”。据介绍，苕溪壹号年内将对外亮相，预计明年推首批房源。
而恒大市北地块、融信市北地块、绿城申花地块、金隅中铁三堡地块等项目则相继进行了项目规划公示。
刚需的“尴尬”
去年以来在一波又一波的土地热潮下，杭州多个板块楼面单价纪录被刷新，特别是去年5月份之后，这个情况更加明显，多个板块地价体系重塑。
这些高价拿下的地块，就项目定位来看，大多要走中高端改善路线，引入旗下高端产品系列，特别是一些热门板块，这个情况更是普遍。
萧山市北单元今年3月24日出让的两宗姊妹地块，近期陆续对外进行了项目规划公示。当时这两宗地块分别由恒大和融信拿下，拿地楼面价均超3万元／平方米。
从规划公示来看，恒大和融信地块产品定位均偏豪宅化，其中融信项目户均建筑面积在150平方米左右，恒大项目则主打大平层，户均建筑面积超200平方米。
主城区范围内，当时拿地楼面价超4万元／平方米的金隅中铁三堡地块和绿城申花地块，项目规划也对外进行了公示。其中金隅中铁三堡项目规划了10幢高层产品，而绿城申花项目则进行了“高低配”，规划为高层和洋房的组合。目前这两个项目具体户型面积虽还未对外公布，不过肯定也会做高端改善产品。
速度更快的像绿城凤起潮鸣、信达滨江壹品、翡翠海岸等项目，户型面积起步则直接在120平方米以上。
而这也成为刚需们不得不面对的“尴尬”。“以后如果想在主城区好一点的板块找个90平方米左右的新房，基本是不大可能了。”记者身边有不少购房者感叹，萧山、余杭等相对核心的板块，接下来90平方米左右的供应量也是非常有限。
事实也是如此。此前据相关机构统计，今年下半年杭州市场预计将会有170多个项目开盘，其中近70个为全新楼盘。这之中，刚需型和改善型占比相差不多，不过从分布区域来看，刚需型项目则主要集中在余杭以及萧山部分区域。
“刚需置业郊区化将会成为一种趋势。”有业内人士直言，高地价虽不能直接等同于高房价，不过从目前情况来看，大多数开发房企还是在往“贵”的方向去做产品。毕竟相较而言，中高端改善户型会更有利润和溢价空间。
市场压力不小
另一方面，对于那些拿下高价地块的房企而言，要面对的市场压力也不小。拓展、补仓需求被满足的背后是后续开发的“难题”。
有业内人士指出，就目前来看，新建商品房限价就是开发房企不得不面对的难题之一。“考虑到基本的盈利指标等，目前市场上很多项目很难开出开发房企‘满意合理’的价格。”
以金隅中铁三堡项目为例，去年12月16日，金隅联手中铁以总价72.9亿元拿下景芳三堡单元地块，折合拿地楼面价为43288元/平方米，溢价率为72%。而周边在售新房近期成交均价约在47000元/平方米左右。
这也是这类项目放缓开发节奏的原因之一。梳理发现，去年出让的很多高价地，目前的节奏都不快，大多数项目未有明确的入市时间。
实际上，这更像是场博弈，限价背景下，能绷住的就继续观望，等待时机；绷不住的则以指导价格入市。
此外，如何做好产品的高溢价也是开发房企要思考的问题之一。目前来看，房企联姻、打造高端产品系列等都是主流手段。
据不完全统计，目前已在市场上“发声”的多数高地价项目，背后都有多家房企的身影，凤起潮鸣、翡翠海岸、宜和园等都是典型代表之一。而在产品打造上，不仅引入高端产品系列，国际化的设计团队也成了常规动作。
“一方面是地价的攀升，另一方面是交通、配套等逐渐成熟，区位优势差别缩小。因此对于大多数开发商来说，一个诚意十足的产品，才能打动购房者。”申花板块内一项目相关负责人直言，此前杭州市场中高端公寓产品存在一定的断档，而这一波供应相对集中，竞争也会不小。“另外，高端项目的地缘属性会相对弱一些，产品要求也会更高。”
原标题：（多个高价地有了“新动作”中高端改善产品为主流）
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