[摘要] 9月26日，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。
9月26日，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。
会议明确，试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
会议提出，要坚持目标导向推进试点工作——以项目管理为抓手，以完善规则为主线，以可复制、可推广为标准，以支撑城乡建设为导向，增加住宅用地供应，引导住宅用地市场趋于均衡；优化农村建设用地管理环节，完善用地规则，盘活低效用地，促进节约集约用地；坚持人民立场，始终把实现好、维护好、发展好人民群众的合法权益作为出发点和落脚点。要坚持问题导向创新工作方法——由镇村集体经济组织为主体实施，办理审批程序应兼顾产业用地用途和居住功能，在城镇村和独立工矿规划建设用地范围内开发建设；试点城市要建立党委政府直接领导的协调决策机构，认真编制试点实施方案，做好市场调查等基础工作，制定试行工作规则。
“试点城市既要落实好‘规定动作’，也要发挥首创精神，创造‘自选动作’。”国土资源部党组成员、副部长王广华在会上表示，试点城市应围绕“两完善、两探索”勇于创新。一要优化用地管理流程，对宗地供应计划、签订用地合同、批复用地许可、不动产登记及项目开竣工、改扩建等环节实行全流程管理，将项目用地纳入供后监管。二要保障集体建设用地有效供应，统筹运用乡村规划编制、农村土地整治等措施，盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地，实现土地利用“腾笼换鸟”。三要保障项目配套基础设施和公共设施用地。四要完善合同履约监管机制，明确行政监管要求、权利义务关系和违约责任。五要推进建设用地使用权登记、房屋所有权登记。六要加强部门协调，统筹好政府、农民集体、企业和个人利益，平衡好项目与征地成本关系。
会议强调，要坚持责任导向，严格把握政策尺度，坚守底线防控风险。要理清中央与地方责任关系，明确城市政府主体责任；理清政府与市场关系，形成健康可持续的发展模式；理清长期与短期的关系，符合群众长远利益和远期规划。要严格按照规划确定范围建设，防控借机违法用地；严格遵守集体土地管理法律规定，防止过度房地产化；严格遵守租赁相关法律规定，防止以租代售。
对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题，王广华明确表示，两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护。
会上，北京、上海两市介绍了前期试点工作经验，国土资源部土地利用司、有关事业单位负责人，住房和城乡建设部房地产市场监管司负责人，沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都11个试点城市所属省级国土资源部门负责人、市级国土资源部门负责人参加会议。
南京作为试点城市，在租赁市场方面一直走在前列。南京市房地产学会会长吴翔华就新政影响以及南京租赁市场的相关问题进行了解答：
1、本地长租公寓的基本情况如何？
南京的长租公寓主要有魔方公寓、贝客公寓、相寓等，一些开发商如银城、万科也在积极布局长租公寓，整体上看，南京的专业租赁公司所持有的公寓占比不高，约占市场供应总量的5％左右，价格比非长租的公寓要高出10-20％左右，一些地段好、品质高的长租公寓往往一房难求。
2、 本地商品住宅当前的供需情况如何？
南京市场是2016年二线城市上涨幅度较快的“四小龙”之一，去年一二手房成交量加在一起突破27万套，均价水平2.6万左右，恐怕这也是南京被选为这次集体土地租赁住房建设试点城市的主要原因，不过就住房租赁市场的供需情况看，尚处于健康范围。一方面，南京租金价格平均35元每平米，租赁支出占收入比重约38％，整体租金水平比较平稳，涨幅不大；另一方面，虽然大学生在校生规模第三，但南京在二线城市中房价水平不算低，生活成本高导致每年留下来的大学生并不多，年新增常住人口仅2-3万人，所以租赁市场并未出现供不应求的现象。
3、集体建设用地建租赁房预计会对本地长租公寓市场造成何种影响？
集体建设用地建租赁住房对南京的长租公寓影响不大，因为大多数长租公寓建设在地段优越，人口稠密，出行便利的市区，面向有一定工作经历的白领和部分高收入人员，而城郊结合部的大量集体建设用地所建设的租赁住房主要面向城市的外来务工人员和一部分新就业大学生，因此影响不会特别明显。
4、集体建设用地入市是否会造成国有建设用地征收难度加大，进而造成产权房成本抬升？您如何看待此政策对房价的影响？
国有建设用地的征地范围是集体农用地、宅基地、未利用地和集体建设用地，集体建设用地所占比例较小，大量征收的是农用地，所以不会存在成本大幅提高的问题，但城郊结合部的已经处在正常经营状态的集体建设用地征地难度确实较大，补偿标准也已经提高，不过这个问题早已有之，集体建设用地用于建设厂房、商业用房等情况非常多，不会因为建设了租赁住房就进一步加大了矛盾。
这个政策主要将影响的是城郊结合部的租赁市场，平抑当地的租金水平。如城郊的酒店式公寓、度假公寓等以长期投资为目标的投资型物业，其长期的 能力会受到影响。
5、另一方面，集体建设用地入局，是否会对开发商拿地自持积极性造成影响？
集体建设用地入局，对开发商拿地自持积极性会有一定的影响，尤其当开发商所拿土地是在城郊结合部，周边集体土地有建成租赁住房的可能性的板块，会出现投资下滑的情况，不过集体建设用地建设租赁住房，也同样需要严格的审批流程和规划监管，不可能一窝蜂一拥而上，所以还需要各个地方出台细则加以统筹考虑。
责任编辑/程央央
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