[摘要] 国庆长假期间，除了高速“堵”和景区的“人满为患”让人心塞之外，一大波“限购潮”来袭，似乎“一觉醒来”，很多人就发现自己没了买房资格而郁闷不已。
1 “金九”不在！"银十"不在？
国庆长假期间，除了高速“堵”和景区的“人满为患”让人心塞之外，一大波“限购潮”来袭，似乎“一觉醒来”，很多人就发现自己没了买房资格而郁闷不已。
某研究中心统计数据显示，“十一”黄金周结束，房地产市场分化持续，三、四线城市成交依然维持高位，但在调控影响下，一、二线热点城市成交量为2014年以来。
楼市热点城市出现了明显的下调现象。具体来看，北京新建住宅7天网签116套，二手房网签27套，均是2009年以来的历史值。上海前7天网签新建住宅178套，比2016年同期的784套，跌幅达到了78%。南京前7天签约457套，同比2016年同期的905套，下调了50%。福州前7天签约345套，同比2016年同期的540套下调了36%。深圳前7天签约445套，同比2016年同期的508套下调了13%。
今年“十一”假期前后，广州11区总共有19个楼盘开盘加推，总推货量2090套，比去年“十一”假期的5979套下调65%。从成交来看，假期成交量872套，较今年“五一”假期下调51%，较去年同期下调78%。
据业内人士表示，“消费贷”收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三、四线开始约束性调控，这些都导致2017年“金九银十”成交远远低于预期。
2 逾百城发布150余次调控
去年中国“十一”长假前后开始的一轮密集房地产调控潮(业内称“930”调控)已满“周岁”。叠加今年以来的两轮楼市调控升级，中国房地产市场局部降温明显。2017年8月份，中国15个一二线热点城市房价环比全线“止涨”。
某研究中心统计数据显示，今年以来，中国已有超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控的措施约150余次。今年前9个月，仅北京市就发布了相关房地产政策超过20次，15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。
随着一二线城市的调控全面升级，大部分投资需求转移到三四线城市。自今年3月以来，从70个大中城市住宅销售价格变动数据来看，房价呈现出“一二线跌，三四线涨”的态势。
官方数据显示，8月份，70个大中城市中，同比涨幅较高的城市以三四线城市为主，主要是菏泽、湖州、温州、徐州、赣州、沧州市等地。这也导致在一二线城市持续调控，房价止涨的同时，三四线楼市依然支撑了整体市场冲高，房地产开发投资也保持较高速增长，对宏观经济增速并无明显拖累。
3 政策“踩刹车”，三四线楼市趋弱
一方面，以房贷利率趋紧为代表的总量政策“踩刹车”将显著抑制三四线城市的房地产需求。从2008年以来的多轮房地产调控来看，总量政策的效果是极其强大的，利率与房价、销量增速都呈现明显的反向关系。值得一提的是，利率对于房价与销量增速的影响并非体现在当期。测算发现，即期利率与房价增速（6个月后）相关系数最强，与销量增速（4个月后）相关系数最强。因此，当前的利率对于未来房地产的量价走势有着至关重要的影响。
事实上，房贷利率自今年2季度以来有明显的抬升，融360公布的8月份首套房平均利率（其与金融机构个人住房贷款加权平均利率趋同，且是更高频数据、前瞻性更强）已超基准利率，达到5.12%。因此，目前房贷利率“踩刹车”将显著抑制未来三四线城市房地产需求，房地产市场难言继续分化。
另一方面，棚改货币化力度趋弱将使得其对三四线城市的“油门”刺激作用递减。今年与去年棚改规模基本相同，且开工进度也似乎趋同（根据官方数据，今年1-7月与去年同期开工进度都为78%）。因此，根据去年的进度大致预测，今年三季度棚改将几乎完成全年任务，四季度棚改可能出现乏力。
更进一步地，根据未来三年棚户区改造规划，2018-2020年棚改规模将降至年均500万套，显著低于当前，棚改及货币化的“油门”趋弱将进一步降低三四线房地产需求，并缩小其与一二线城市之间的分化。
4 房价2018年6月见顶？
金融经济学家吴裕彬近日表态称，去年10月他预测深圳上海北京广州组成的一线城市房价在2017年下半年左右见顶，三四线城市楼市会在2017年接棒火起来。目前预测已经兑现。其对中国房地产的预测只剩最后一箭：房价将于2018年6月左右见顶。
2016年，政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得已才出手。因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂。
自2015年4月开始延续至2016年的楼市暴涨，是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨，然而与以往情况不同是，金融机构新增中长期贷款中居民户新增中长期贷款的占比以历史上前所未有的速度向上拉升，而房地产开发投资完成额:累计同比却滞留历史底部，几乎岿然不动，这二者之间出现了罕见的显著背离。
机构资金撤离房地产，降低其相关杠杆，中国大妈（居民户）竭尽全力的接盘，把相关杠杆加到了历史，和接近爆发债务危机的水平。这就是房地产去库存的金融经济学本质。
吴裕彬认为，机构资金在去杠杆，居民户在疯狂加杠杆，这些都是超级大顶在即的特征，考虑到政府限贷限购等楼市救命政策，他此前预测深圳上海北京广州楼价于2017年下半年左右见顶（预测时间误差以月为单位，目前看已应验）。而在北上广深一线城市见顶之后，滞后6个月，的房价将见顶。具体而言，的房价会在2018年6月左右见顶。
责任编辑/程央央
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