[摘要] 对于买房的刚需来说，这里有个现象得说一下，原本绿地16号开盘的消息是 早公布出来的，天都江苑却在15号率先开盘，不知道是抢节点还是其他意图？至少城东楼盘同质化竞争是明显的，开发商也是在争抢客源。
01/
金秋十月，是收获的季节。
10月1日，润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售5#楼首开，是城东5个月来以及 对房价进行管控之后，城东 开盘项目，均价8500，40套房源首开售罄。
10月15日，天都江苑
天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 8062161#、2#楼首开，采取摇号开盘的方式仅用2个就结束战斗，均价8500，共186套房源仅剩极少数的低层房源未售罄。
10月16日，绿地滨江壹号
绿地滨江壹号待定4.04分屯光大道与牌坊前路交汇处400-176-0760 转 6344695#首开100套房源，还是同样的均价，熟悉的场面，一样的结局。新盘究竟有多难买，只有谁买谁知道？开盘售罄和房子难买已是当下黄山房地产市场的标签。
对于买房的刚需来说，这里有个现象得说一下，原本绿地16号开盘的消息是 早公布出来的，天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216却在15号率先开盘，不知道是抢节点还是其他意图？至少城东楼盘同质化竞争是明显的，开发商也是在争抢客源。
城市就这么大，人口只这么多，需求一直在消耗。对于很多没买到的刚需也不必过于失落，未来机会还有，全款买房这曲戏不会演太久。
02/
在PK城东这几个“神盘”之前，表明我们的立场。按照我们推荐房子的理念，始终坚持开发商 ，地段第二，户型第三的原则。
开发商的优劣决定的是楼盘品质和物业服务的好坏，如果开发商给予的品质和服务不行，即便是再好的地段也是浪费城市土地资源。
同样开发商的优劣也是决定居住体验以及房子保值 能力和后期流通性难易的关键。在相同地段，选开发商一定是 位的。
地段 直观的理解是配套，占有配套的生活机能越多地段越好，比如商超、 、菜市场等等生活配套设施及交通便利的程度都是地段的范畴。
对于一个10跑完全城的城市来说，地段已经没那么重要，只要区域配套成熟能解决生活所需的衣食住行就够了，其实很多时候所看重的地段，比如习惯了城东看不上黎阳，这不地段决定的，是区域依赖的需求偏好。
对比了开发商和地段，用案例解释一下更有说服力， 区域汇金国际住宅、城东龙翔御景江景房、江南区域滨江国际江景房，这三个楼盘有地段、有江景资源，然而在如今二手房市场的价格不要说和城东住宅PK了，价格都难以达到江南新城房龄超过的10年的普通住宅。
户型也是作为居住体验的一种，毕竟户型可塑性强，后期能通过装修设计进行优化。你所选择的开发商和地段是人为因素无法改变的。地段是反映一个区域的整体价值所在，开发商的又具备区域内的溢价能力。所以，户型排在第三位。
理顺了开发商、地段、户型的逻辑，小结一下，开发商在楼盘规划理念、建筑用材、景观环境、物业服务、工程质量、施工工艺等方面决定着你居住的舒适度，地段带给你的配套和便利以及区域整体价值，这些因素又是组成房子保值 和流通性的关键。
大多数刚需购买一套房子甚至是倾尽整个家庭的的 积蓄， 对于年轻的刚需来说，首套房的选择还是需要一些 眼光。
从二人 到三代同堂的家庭结构变化，其需求一定发生变化。所以不要总是想着买房一步到位，重要的是选对盘，占好位，这是未来改善的财富筹码和是否容易转手的关键。
03/
黄山的房子已经进入新一轮的周期，随着楼盘品质的升级和市场需求的变化，中 楼盘逐渐主导市场，中 定位 终PK的是硬件品质和服务。
城东作为中 楼盘的集中地。天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216、绿地滨江壹号绿地滨江壹号待定4.04分屯光大道与牌坊前路交汇处400-176-0760 转 634469二期、润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售这三大金秋档上市的楼盘，位置距离均在方圆500米之内，首开也没有江景资源，在这里，基本可以抛开地段比较。对于这三个楼盘，说说我们的所见，所感......
先从绿地滨江壹号绿地滨江壹号待定4.04分屯光大道与牌坊前路交汇处400-176-0760 转 634469说起，因为有一期成熟的样本，所以对二期是 直观的参考价值。
绿地一期外墙采用底层干挂石材+真石漆立面组合，小区内风雨连廊，邻里 ，挑高大堂、公共休息区，地下室负一楼储物间、负二楼机械式停车位，这些都是实实在在的成本投入。在小区景观打造上，整体的设计感和植被种植的密度以及大量的石材铺面等都属于这个城市的一流水准。
硬件需要成本投入，品质需要硬件支撑，一切没有硬件支撑谈楼盘品质都是耍流氓。从绿地一期 终交付的实景效果来看，论硬件品质，绿地滨江壹号绿地滨江壹号待定4.04分屯光大道与牌坊前路交汇处400-176-0760 转 634469在城东现有交付楼盘中毫无疑问是 。
但绿地未来面临的问题是后期物管的不确定性，一直以来，很多物业公司一直处于亏损，前期大多依赖于开发商的补贴才得以生存。
开发商终究是要离开的，一些单个楼盘即便是大牌开发商还是难以保留一个完整的物业团队，就连千亿碧桂园在黄山留下的也只剩物业费了。这也是屯溪很多小区未来必将面临的问题。
天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216，可以用天都首郡
天都首郡待定3.99分滨江东路15号400-176-0760 转 634526的模板来看未来的天都江苑。在硬件上，外墙低层干挂石材+真石漆立面组合，精装入户大堂等都体现了城东中 定位的水准。
值得说的是，天都首郡天都首郡待定3.99分滨江东路15号400-176-0760 转 634526小区的景观环境严重拖了品质的后腿，景观是一个中 小区的灵魂。
景观环境的设计感、小品组合，草坪的铺设工艺、小灌木的种植密度、大乔木的数量，垂直景观组合等等难以匹配中 定位的水准。
当然天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216暂未建成，对未来有憧憬，但要作为一个中 改善大盘，景观得比天都首郡天都首郡待定3.99分滨江东路15号400-176-0760 转 634526大幅升级才行。否则对不起外立面的颜值。
天都首郡天都首郡待定3.99分滨江东路15号400-176-0760 转 634526的物业管理，相比绿地具有一些 ，一是本地开发商，国企背景，开发商自己的物管公司，二是盘多体量大，天都首郡、天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216且在同一区域，物业管理的边际成本上物业团队的配置和响应具有 。
润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售，由于在主城区没有样本作为参考，为了寻找答案，特意赶往休宁，准确的说应该润源置业法人或股东曾在休宁有过地产开发经验，还是该看看休宁项目的一些实景情况。
也许把区县项目和市区项目做对比有失公正，我们只是通过区县的产品里来看开发商的态度，了解开发商的开发水准。
休宁县城东湖花园小区，立面风格底层面砖+外墙涂料，虽然小区 早交付时间在2012年左右，整体立面还是很新，外墙工艺不错，铝合金窗双层玻璃，小区环境有局部水系、假山、休闲亭组合。
小区环境十分干净，车停停放也比较有序，总体感觉在区县还算可以。
有比较，才能看出差距。我们也希望看到润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售的项目对得起 这价值。对于未来怎么样？还是要看实景交付。一个新兴开发商和成熟开发商作比较，必经承受这个不够成熟的痛苦期，在开发商的PK上，只能排在后面。
在开发商的PK上，结论是绿地＞天都＞润源置业。
04/
天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216和绿地滨江壹号绿地滨江壹号待定4.04分屯光大道与牌坊前路交汇处400-176-0760 转 634469都是超高层建筑类型，天都江苑容积率2.59，绿地容积率2.8，润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售容积率2.0，容积率越高建筑密度越大，整体的舒适性相对越低。润城豪园是小高层和多层组合，在低密度和舒适性上具有明显 。
在建筑密度的舒适度比较，润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售＞天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216＞绿地滨江壹号绿地滨江壹号待定4.04分屯光大道与牌坊前路交汇处400-176-0760 转 634469。
05/
户型这一轮市场已经发生明显的变化，在5年前的黄山市场两室的户型配套约占30%以上，三房次之，四房少之又少，当然这是需求的原因导致。现阶段在二手房市场四房也是属于稀缺户型的，原因是前期市场的量本身就很少。
随着二胎放开以及家庭结构的变化，在如今的新盘市场很多楼盘三房已是起步产品，四房成为主流走势，两房已经慢慢退出市场。
在黄山户型更新 ，2+1小三房是颐和观邸 做的，通过凸窗赠送面积是绿地 做的，至今采用这两种方式偷面积赠送已是 常用的手段。
户型设计以及配比能反映出开发商对市场需求的把控，市场需要的才容易接受，从户型的设计来看，很明显天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216更优，起步103平三房两厅两卫，功能齐全，137平四房，采用阳台大开间设计，的确是当下市场 主流的户型需求。
对于绿地和润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售的两室户型，显然在对市场需求变化的掌控上略显不足。从绿地的5号楼开盘定价可以看出，同楼层的2室小户型比三房 500块一平之多，从价格明显反映出市场的需求量小。
再看看绿地和润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售的三室，120平和103平大小三房，这里由于文章篇幅的关系不分析户型的优劣势，但在功能和面积控制上对市场需求的把控的确没有天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216精准。
在户型的PK上，综合比较，天都江苑天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216＞绿地滨江壹号绿地滨江壹号待定4.04分屯光大道与牌坊前路交汇处400-176-0760 转 634469≧润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售。
对10月中上旬城东开盘的三个楼盘就对比这么多。选择本身是痛苦的， 的，只能用自己的认知引导着你不断前行。
此刻，正是黄山新房市场 火爆的时候，烂尾楼都能销售一空，一切的数据、开发商、地段分析都是无用的，买到房子才是根本。
但市场的周期是轮回的，这一轮市场的终点在哪？下一轮市场的风口又在哪？未来是否还会有这么好的机会？只能交给时间去检验。
本文摘自公众号：黄山房参谋 作者：梅峰
鸣谢：黄山交通旅游广播广告部主任曹磊提供照片
原标题：站在孙王阁的山顶，看城东的 “神盘”，同是8500的均价，来一次正面PK。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
