[摘要] 2017年已进入尾声，这一年，房价显然是一个高频的话题。大街上，小巷里，都在谈论房子，有入局者的欢喜，有错过的遗憾，还有没进场的焦虑和恐惧，这里面的酸甜苦辣，也许只有局中人才深有体会。
2017年已进入尾声，这一年，房价显然是一个高频的话题。
大街上，小巷里，都在谈论房子，有入局者的欢喜，有错过的遗憾，还有没进场的焦虑和恐惧，这里面的酸甜苦辣，也许只有局中人才深有体会。
2017年前三季度，中国地产三巨头（万科、恒大、碧桂园）累计销售额已破万亿，商品房量价从一个高点到另一个高点，从一个记录到另一个记录，2017年的房产市场是一个丰收大年。
一线城市受限购限价、金融杠杆等多管齐下的组合调控措施将房价处于一个凝固期，本轮市场已完全轮为二三四五线城市的轮番表演，剧本依然还是那个剧本，调整的只不过是演员。
黄山作为一个知名度极高和居住环境十分舒适的小型城市，没有在这轮市场中拖后腿。
这是一个前所未见的房产市场，有太多的不可判断性，进程总是那么扑所迷离，几乎所有人都处在一个未知的角落，包括政府、开发商、购房者以及职业地产人员都没有预料到房价会突破到如今的水准，所以也只能在摸索中前行，关于未来谁也不会去轻易判断。
作为地产从业者，我们也在这轮楼市中去学习，去提升认知，所以我们不会预测房价，不判断市场走势，只总结过去，分析那些让我们没想到和不一样的市场，或者说是我们在这轮市场中学到的经验和收获。
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对于2017年暴涨的三四线楼市，业界具有几个代表性的观点，有人认为是棚改给三四线城市这次房地产市场做了人工呼吸，救活了三四线城市房地产市场，以至于一些万年不涨价的城市也在这一轮市场发飙。
也有人认为是货币超发，二胎放开，受一二线城市限购政策影响外溢效应等主流观点，这些都是需求的组合因素，或许每一个点都是诱因。
总结起来，本轮市场的个特别之处就是组合需求叠加而且集中式爆发。
在传统的市场购房需求往往是分阶段和分节点的，对于家庭来说买房也是有计划性的，每个人选择的购买时机是不同的。比如传统市场所谓的金九银十、回乡置业潮等都是阶段和节点的体现。
需求的集中式爆发是可怕的，当所有人在同一时间去抢购同一种商品时，商品不涨价，市场不火爆才是不正常的，况且还是这种具有稀缺性的商品，没有同类品和替代品可以取代。所以这轮房地产市场不存在传统的淡旺季之分，有项目开盘就是旺季，在买房的时机上没有人愿意等，也不敢等。
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为什么需求会集中式爆发？第二个的特点是预期，本轮涨价市场让所有人对预期有无限看好，甚至都不敢去揣测上限，看涨的预期也加剧了需求的集中式爆发。
预期至少有三点是明确的，一是价格的确从5000+眼睁睁的看着涨到9000+，这一次，不用去怀疑房价能不能涨，再也不会让贫穷限制住我们的想象力。
二是，二手房价格在自由市场中跑的太快，已经在前面发送了一个共享定位，新房还在慢慢往前赶。
三是，土地交易价格带给市场预期判断，预期不仅仅是激发需求，购房者看好预期，开发商也会看好，开发商看好就表现再土地上，土地价值在这种市场化激烈的竞争中发挥出价值。面粉价格高了，对面包价格都有自己的判断。
这些预期都是真实可见的，更是有量化的数据指引，很清晰的价格指向。
投资者买的是预期，刚需也会关注预期，对于投资者来说，所看到的预期就是赚取的利润，刚需所看的预期就是未来会付出更高昂的购买成本，所以谁也不甘心掉队。有条件的一定会进入，没有条件的也要尽可能的创造条件跟上。
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第三，还有一个特点是限价调控，以往的房产调控手段一般在当时都是见效的，会出现一个观望的空档期，只不过调控放开后会反弹，所以说会进入越调越涨的怪圈。
但本轮市场限价的调控手段对于短期市场来看，似乎没有什么作用。限的只不过是数字，并没有限住心理。反而给人一种商品价值高于价格的预期。
假如不限价，房价会怎么样？房价是不是比现在要高？究竟高多少？也不好说，市场很可能乱成一锅粥，反而快速去化的小项目直接挑战高点，然后套现走路，房价很可能出现冲高回落，但究竟能冲多高？又能回落到什么样的水平线？
对于一些体量较大的项目，开发周期长的，高点挑战过后，后期回落怎么应对？高价地项目又怎么卖？这都是问题。当然，这只是假如……
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2017，是一个不一样的房地产市场，买房的方式不一样，调控的方式也不一样，限价、全款买房、地王等等已是年度关键词，这时候，谈需求、谈人口这些数据都显得苍白无力。
对于市场，不宜太乐观，也不亦太悲观。其实，我们正在经历的只不过是别人已经经历的，别人经历的我们还没来得及经历。
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