[摘要] 显然即将过去的2017年，新房的供给体量离120万方相对遥远，所以短期内如果没有大的政策变化新房市场热销仍会持续。前期市场的经验告诉我们，在当下正处于开工建设的楼盘都赶上了一个好的时代，如何打破2018年房产市场供需失衡局面，只能期待接下来的土地供给。
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根据2017年11月30日黄山市房产事务管理局发布今年1-10月份中心城区新房、二手房相关数据。
今年1-10月份，市房管局根据市场需求和商品房预售许可条件，中心城区商品房住宅批准预售面积50.3万平方米，同比增长74.96%。环比看，中心城区商品房批准预售面积10.84万平方米，环比增长67.54%。
1-10月份，中心城区二手房销售面积59.64万平方米，同比增长54.83%，10月份当月销售面积3.67万平方米，环比下降22.25%。
全市二手房交易量同比虽然增长幅度较大，但增幅较上月收窄了1.82个百分点，8月以来同比涨幅连续2次收窄，且10月份环比已大幅下降，显示二手市场有所降温。
针对以上官方的统计数据，黄山房参谋对黄山当下的新房、二手房市场做一次分析解读，供购房者判断。
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自8月份以来，二手房交易量下滑在业内不是秘密，那么交易量下滑究竟是哪些原因导致，是否会影响接下来的二手房价格走势？
不可否论，二手房市场的价格走势在本轮市场一直扮演领涨的角色，也在一定程度上推动了黄山整体房价的上涨。
当然这与二手房市场是一个完全自由化的市场有关，在一个开放的自由市场下，买方卖方的供求关系决定商品价格，供小于求，价格必然上涨。
现从当下二手房市场的供需两端来分析二手房市场交易量下滑的原因。
从需求来看，一是二手房市场长达一年的热销期，需求本身消耗严重，后期增长不足；其次是新盘限价所产生的价格优势挤压了一部分二手房的需求，所以二手房的购买需求在减少。
从供给来看，二手房市场的房源释放主要来自两点，一是投资客抛售，二是改善人群置换所释放的房源。
黄山市场自2016年之前长达5年的横盘期，价格波动不大，在平稳市场往往没有过高预期，因而前期投资人群比例不高，本轮市场投资客抛售的并不是主流，所以本轮二手房市场的房源释放其主要来源于置换改善人群。
但对于2016年之前完成置换的房源已经被消耗，对于2017年暂时还没来得及置换的在当下市场也不敢轻易置换，现阶段僧多粥少的新盘市场置换很容易踏空，卖了房反而进入买不到房的尴尬境地。
同样，二手房市场历经一年的热销，房源在消耗，后期置换房源又释放不出，市场可售的房源也下滑明显。
综合黄山二手房市场现状来看，一方面是没人卖房，另一方面买房的客户也在减少，所以二手房交易量下滑其主要原因是供需两端消耗的必然结果。
供需两端双双萎缩导致的二手房交易量下滑，虽然不能和价格走势成正比关系，但可能预示这一轮领涨的二手房市场已走向平稳，短期内大涨大落都是小概率事件。
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全款优先和拼关系买房已是当下新房市场的真实写照， 新盘为何如此火热？仅仅是限价导致吗？限价可能在一定程度提升了预期，加速了购买决策，其实官方的统计数据对新盘市场的火爆已经给出了答案。
回顾两年前，黄山主城区每年正常的商品房住宅去化量大约60万方左右，市场存量为100万方左右，市场新房存量处于一年半左右的去化周期，除了一些占有优质资源的楼盘，买房完全是可以精挑细选。
从房管局给出2017年1-10月份的数据来看，2017年可售面积仅50万方左右，结合2016年的库存来看，2016年7月份新房市场彻底回暖，截止2016年年底已经将黄山主城区新房库存基本去化为零。
按照2017年50万方的可售体量即便是在传统的平稳市场也是供小于求，何况是这轮需求大爆发的时期，新房涨价和难买是必然趋势。
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市场是无情的，可伶了刚需刚改人群，导致刚需上不了车，刚改置换不能，利率上浮又是雪上加霜，那么接下来刚需刚改人群的机会还有多远？
按照传统市场60万方的需求作为基本参考，保守估算本轮市场新增30%的需求，在新房市场约有年80万方的需求，同时以库存18个月的去化周期计算，当市场存量达到120万时供求关系处于一个平衡水准，房子才不会难买。
显然即将过去的2017年，新房的供给体量离120万方相对遥远，所以短期内如果没有大的政策变化新房市场热销仍会持续。
前期市场的经验告诉我们，在当下正处于开工建设的楼盘都赶上了一个好的时代，如何打破2018年房产市场供需失衡局面，只能期待接下来的土地供给。
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