[摘要] 目前来看，对投资客尽是利空。过去经验告诉我们，只要投资客的资金能熬过一个周期，就能迎来下一次周期。但这次有点不同，也是最可怕的，不再是说说的“长效机制”，可能会将房地产投资投机永远关在门外。
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梦幻黄山，礼仪徽州。
这里，不仅有风景秀丽的自然风光，还有博大精深的徽州文化。一方水土养育一方人。
当下，正是大黄山城市升级的大好时机，城市发展格局和城市交通网络上升至一个全新的高度。
这一年，黄山房价在过去长达5年的横盘期后，终于迎来了一次补涨，也一下子将公众对于房价的预期点燃。
一波未平一波又起，当我们还沉浸在黄山这轮房价上涨带给我们房产增值的喜悦之时，对于2018年黄杭高铁的开通又多了一份期待。
高铁被誉为中国新四大发明之一，代表了中国制造业的名片，象征着中国速度。2018年黄杭高铁开通，毋庸置疑，对于推动黄山旅游的发展一定是极大利好。
但能否对黄山房价产生影响还不能过早定论。有人说高铁拉近了与江浙沪的距离，使得城市具有投资价值，也有人说黄山清新的空气和水，还有慢生活，会带来大量的旅居、养老人群？
在这样一个从未见过的市场中，我们都揣着无数的疑问，如此顶峰大量杀入真的正确吗？对未来的预期一定有那么乐观吗？还有很多人想快速暴富。但问题是，接下来，投资买房还有快钱、大钱可赚吗？
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过去的10年也是房地产发展的黄金10年，国家经济高速发展，城市版图快速扩张，大型基建设施的投入以及政策的扶持促使城市化进程加剧。
城市发展的红利推动土地价值不断攀升，房子增值自然是水到渠成。换句话说，过去投资房产赚钱主要赚的是土地增值的钱。在一线城市和强二线城市效果最为明显，所以过去买房的大多是赚钱的。当然买到烂尾和一些非住宅产品除外。
说到房产投资价值，还得是一线城市和强二线城市。因为越强的城市，越能聚集大量的资源和尖端的人才，不仅有经济基础，同时还吸引大量的人口涌入，有购买力支撑和快速的流通性，其风险往往是的。
反而越靠近超强城市周边的小县城越难有所作为，这是城市的虹吸效应决定的，一线强二线城市对人才、资源具有聚集效应，导致周边小城市的人口和资源都流向强一线二线城市。因而周边小城市缺少了资源也留不住人才，发展自然缓慢。
一个留不住人的城市，和一个人们挤破头都想留下的城市，其价值是不可同日而语的。城市越强，发展越快，房产增值越多，潜力和价值越大。因而北上广超强一线城市房产增值最快的。
投资通常看重三点，一是资金安全；二是机会成本，把有限财富的价值发挥到化；三是流通性，也是时间成本和变现的效率。
客观的说三四五线城市的不动产是不具备投资价值的，可能买得好住的舒适一些，保保值还算可以。一是增速太慢，二是流通性难以保证，未来转手的时间不可预估。
房产的投资法则依旧是，能买一线不买二线，能买二线不碰三四五线，能买市区的远离县城。
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比价效应，在早期，黄山城区的房价处于四五千的水准，特别是和周边一二线城市房价比较来看，可能只是这些城市房价的一个零头，比价的差距是比较大的。
如果价格上升到10000+的水平，那么和二线城市新区或者远郊区域15000—20000的房价就没有明显的价格优势了，所产生的比价效应自然也不够明显。
二线城市毕竟有经济基础和人口流入，或许一个政策倾斜，一条地铁，房价就会翻翻，相比三四五线城市房产的增值速度来的要快得多。
当一个三四五线城市的房价已不具备很明显的比价效应时，投资需求可能没那么乐观。
从另一个层面来看，或许正因这轮房价的上涨赶走了外地投资客，拯救了本地的房产市场。一个城市的房价是由那一小部分有钱人决定的，如果大量的外地资本进入，市场被投资者接管，可能离崩盘不远了。
特别城市人口增长不足，后期无人接盘，当资本撤场，留下的只是一片狼藉。前几年的温州和鄂尔多斯这两座房价被恶炒起来的城市，最后崩盘的结果是前车之鉴。
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再说说养老、旅居。
首先，养老地产在来看，目前还没有很成熟的案例，养老是一个大产业，不仅仅是对医疗的要求，还需要很多的配套组合。
至少在当下，黄山的房地产市场还没有十分成熟的养老条件以及先进的医疗资源支撑。或许在不久的将来会迎来机会，毕竟养老不会是一个楼盘或一套房子那么简单的事情，那现在入局是不是显得太急太早，毕竟局势还不明朗。
第二，旅居。从交通层面来看应该是成熟了，但从产品层面来看，旅居需要的是开发商做足产品，说的简单点，至少得给个精装修交付，总不能让旅居人群花上半年的时间装修房子，不现实。显然开发商并不是很看好旅居市场。
从黄山市内以及区县定位旅居和养老的房产项目来看，在这一轮住宅市场大热之时旅居项目依然走的举步维艰。还有一点值得注意，被誉为天堂城市的杭州，居住的舒适度本身并不比黄山差。
当然不排除一些黄山籍的外地人，老年荣归故里定居黄山带来一些需求，其基数还是十分有限的。
外地人在黄山买房，更多的是一种多种需求混合，比如价格便宜，空气环境、人文氛围、交通便利、一二线外溢等等因素组合的购买动机。并非简单的定义成旅居、养老需求。
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坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
这句话，为未来5年的房地产调控定了大方向。
在可预见的时间内，限购、限售政策取消是小概率事件。可以肯定是，“房住不炒”不只会管一年，而会管好多年。
目前来看，对投资客尽是利空。过去经验告诉我们，只要投资客的资金能熬过一个周期，就能迎来下一次周期。但这次有点不同，也是最可怕的，不再是说说的“长效机制”，可能会将房地产投资投机永远关在门外。
世联地产董事长陈劲松发出警告：大房地产行业的人们需要做好调整准备。如果说过去半年看不清政策还可以理解，之后还看不清政策就不可原谅了。
对于盲目跟风的投资者，也许该静静了。
但对于刚需来说，遇到合适的还是得果断入手，毕竟大的政策方针是稳定而并非下降。千万不要放弃现有的机会去博未来未知市场的凝固期，反而得不偿失。
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