[摘要] 这一年，黄山的房价和地价涨的实在是太快。特别是最近两次的土拍市场，纵观整个安徽，大黄山恐怕只落后霸都合肥一个身位了。?不管是物有所值还是浪得虚名？一切都尘埃落定，早已没有回头，毕竟自己约的炮，含着泪也要打完。
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9月29日，黄山主城区两宗土地出让会，再次刷新了两个记录。
江南板块1715地块以5078元/㎡的楼面地价刷新了江南片区居住用地的新记录，市中心核心区域1716地块以825万/亩成为主城区的单价地王。
如果说，6月29日月亮湾地块成交的7117元/㎡的楼面价对普通商品房价格不具备可比性。
那么，9月29日主城区的这两宗商住用地，从规划指标和容积率来看，未来建成的均是普通商品房。如果再算上建筑成本、税金等费用均摊下来每平米成本价都八九千了，面粉贵过面包了。
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回顾今年的土拍，也颇戏剧化。在年初也并没有那么火爆，早在今年2月15日首次土拍中，高铁区域1701地块还曾遭遇流拍。
当时每亩底价77万，但在随后6月29日的土地出让会上被恒大以154万/亩竞得，仅4个月，身价翻翻。
同时在自此土地出让会中也让月亮湾地块竞拍到7117元/㎡的楼面价，再到如今的地王频现，短暂的几个月，鬼知道经历什么？
所以不要轻易的去判断未来的房价是多少？或许你我不知道，就连开发商也不知道，假如开发商有那么NB的前瞻性，恐怕高铁1701地块也不会流拍，如果能在2月份以77万底价交易，靠土地增值就能白白挣到1.5亿。
如果能预知去年这轮房价大涨，都会在2016年上半年之前拼了命的买套房。至于房价的走势，其实都是在边走边看，开发商也好投资者也罢也都是用青春在赌明天。
房地产行业具有一定的政策风险，只能结合当下市场现状用认知做一些趋势的判断才是科学的，去迎合趋势，因为个人能力再强终将干不过趋势。
在城市升级的进程中，了解城市的发展格局与方向、政策的基本面、楼盘的优劣等等，在这些大潮流中把握好机会，尽可能的优化资产配置，而不要过于纠结房价短期的涨跌。
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1715地块，紧邻东方丽景小区四期，从地块的组团规划很容易和东方丽景连成一个整体，再从物业管理的边际成本考虑东方丽景都是占优的。
然而，在土拍现场却成了广宇集团和润源置业的竞拍表演，最终黄山润源置业经过67轮激烈竞拍干掉上了上市公司广宇集团，以每亩474万元的价格竞得。
一个规划纯住宅用地，面积12.36亩，容积率小于等于1.4，规模很小，地理位置不算优越，处于江南板块的边缘化地带，片区开发临近饱和，后期的可塑空间相对有限。
成交土地楼面价高达5018元/㎡，是纯属意外还是价值所在？
首先根据当前该区域的二手房价来比较，周边东方丽景和江南新城小区的毛坯二手房均价处于9000+的水准，从二手房的比价来看，只要维持市场现状，其实该地块还是有利润空间。
第二，从江南板块的土地储备来看，虽然江南板块开发临近饱和，但也是后期为数不多的可供开发的居住用地，地块具有很高的稀缺性。
第三，从企业的战略来看，这也是黄山润源置业继去年9月份以370万/亩摘得城东板块地王项目润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售之后，再次在黄山主城区江南板块的拿下的地王。
两年两个区域的地王，拿地风格上颇有融创的风范。同时也表现出润源置业的资金实力和扎根主城区的决心。
就城东板块润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售项目而言，城东板块是现阶段黄山主城区供给量、产品同质化竞争最为激烈的板块。
润城豪园0元/平方米[屯溪区]润城豪园0套在售项目，在地段上没有天都江苑
天都江苑待定4.06分滨江东路10号400-176-0760 转 806216优越，在开发品牌上没有绿地集团的光芒，由于润源置业在黄山主城区的首次开发，没有成熟的作品支撑，也没有像天都首郡
天都首郡待定3.99分滨江东路15号400-176-0760 转 634526和绿地一期的成功案例。
除了拥有地王的光环和低密度特色之外在竞争的局面上不占优势，甚至是很多购房者在城东区域的备胎之选。
所以这次土拍，润源置业不仅是在企业的战略层面还是在营销层面都再一次让市场聚焦，既展示了企业实力消除购房者的诸多疑虑，为后期项目的顺利推进奠定基础。同时又得到了土地储备，在这轮地产行业洗牌中留了下来。
总结起来，1715地块的高溢价，是基于当下的市场热度、板块土地的稀缺以及企业战略的组合等组多因素，至于未来会有怎样的预期？也只能边走边看。
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1716地块，可以说是主城区的明星地块，10年来，黄山城市最最最核心中心的商住用地，地段的优越性不言而喻。毕竟，太多人都有一个市中心的梦。
此次竞拍的原天目药业1716地块，黄山置地最终以在825万/亩拿下，折算综合楼面价6187元/㎡，虽然土地每亩单价比月亮湾地块高出379万，还是比月亮湾地块楼面价低了1000块一平，这时候才知道容积率有多么重要。
对于1716地块主要结合规划指标做一些风险性的简单分析，地块占地面积26271.68㎡（39.41亩），容积率小于等于2.0，不低于20%的集中式商业。
在当前住宅和商业市场冰火两重天的局面下，恐怕开发商的规划配比是不太愿意多提高一个点的商业比例，所以用最简单粗暴的方式计算，住宅80%，商业20%，住宅体量4.2万方，商业体量1.05万方。
4.2万方纯住宅，周边没有任何竞争楼盘，很多人都比做“火腿心”的位置，在开盘价格上不会低于主城区任何一个普通住宅的价格，按照现阶段市场价格预期也就意味着光靠住宅能产出4个多亿的现金流量。
地块成交总价3.1亿，靠住宅销售基本可以回笼土地款和部分建安成本了。虽然地价看起来很贵其实项目的风险并没有想象的那么高。
剩下1.05万方的集中式商业才是项目的利润点，当然也是项目的难点，用房地产行业流行的一句话做一个总结，“住宅是小学生玩的，商业是中学生玩的”，商业操盘的技术含量明显高于住宅一个层次。
1万多方的集中式商业像住宅那样快进快出显然没那么简单，但利润来自于商业，或许开发商通过对商业的自持将至运营成熟才是的出路。自持需要资金实力，运营对商业团队要求很高。
从置地在黄山的商业项目来看，从黎阳in巷到太平洋购物中心，从自持到运营已经具备了很成熟的商业经验同时也打造一群可以说是黄山的商业团队。
所以对此地块的比拼就是企业间商业运营能力的比拼，商业才是决定这块的利润和归属所在。
这一年，黄山的房价和地价涨的实在是太快。特别是最近两次的土拍市场，纵观整个安徽，大黄山恐怕只落后霸都合肥一个身位了。
不管是物有所值还是浪得虚名？一切都尘埃落定，早已没有回头，毕竟自己约的炮，含着泪也要打完。
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