[摘要] 一块近10亿总价的土拍，一次千人摇号选房，一边土地市场开发商火拼，一边房子开盘售罄。短短数日，刷新黄山楼市N个记录，总价地王，楼面单价地王，开盘规模最大、选房人数最多等等一次次刷新数据的上限。
一块近10亿总价的土拍，一次千人摇号选房，一边土地市场开发商火拼，一边房子开盘售罄。短短数日，刷新黄山楼市N个记录，总价地王，楼面单价地王，开盘规模、选房人数等等一次次刷新数据的上限。
原本金三银四过后，似乎曾让我们看到房价逐渐稳定的希望，6月29日，土拍落下的这一锤，敲碎了无数刚需的梦？开发商疯狂，我们要不要跟着一起疯狂？这一轮房价最终谁来收场？
01. 从土拍说起
6月份，黄山国土局出让两宗地，共406亩，揽金12.6亿之多，土拍从某种程度上反应出房产市场热度和未来的价格走势，6月底黄山接连出现的两宗土拍超级大单，究竟能带给黄山楼市哪些杀伤力？能否成为未来房价走势的风向标？
先说说恒大这个地块， 154万元/亩，成交总价2.96亿，从地块位置来看，算不上市中心区域的优质地块，地段偏、配套差是目前面临的劣势，从土地的规划指标来看，面积为128299.1㎡（192亩），容积率≤1.8，建成将是一个23万方的纯住宅项目。
这块地还是符合恒大的需求，高铁地块是城郊的纯住宅用地，在中心城区房价暴涨的势头下，1300不到的楼面价还是具备竞争力，再来一个装修带地暖，纯住宅项目只要价格给到位，不愁卖不掉。所以不管恒大高铁项目的客群定位是本地还是异地，价格依旧是卖点，也许有人会说高铁站前概念区未来规划的宏伟蓝图，作为一个17万人口的小城，区域成熟恐怕需要相当长的一段时间，我想恒大不会等，也等不起。
月亮湾地块，面积为142423.19㎡（213.63亩），其中商业部分容积率小于0.5，住宅部分容积率大于1.0小于1.05；建筑密度≤30%；建筑高度不超过16米。黄山安持置地有限公司经过165轮的竞拍最终以446万/亩拿下，成交总价高达9.56亿的确让人防不胜防。从给出的规划指标可以看出，该地块是一个别墅类产品占主导的低密度住宅项目，去化慢、周期长、成本高是这类高端产品难以摆脱的运作模式，可能这也是恒大都没有参与这宗地竞拍的原因。
从指标分析，月亮湾地块的产品细分可能包含独栋、联排、多层等多种住宅类型组合，在户型定位上很有可能微型化，主流产品我更看好是150平上下的小联排， 7117元/㎡的楼面价加上房子的土建成本，其成本价就要过万了，如果再计算上近10亿的融资成本，财务成本、管理成本，恐怕首开的价格要到15000。当然楼盘的开盘售价并非是楼面价决定的，开盘价一定是与市场需求、项目的地段和定位所关联的。
特别是作为一个14万方体量的高端大盘，虽然地理位置临江，但也处于城市的边缘化地带，恐怕单凭黄山本地的需求和购买力难以消化，理性看待，月亮湾项目和普通楼盘不是同质化产品，价格没有可比性，后期的价格高低其实和很多人并没有太大关系，如果是作为刚需的你做一个安静的看客就好！
当然地王的出现在短期内还是会引起市场的波动，特别是当前市场所表现的土地饥荒和新盘断层还在继续上演，在乱局之下造成购房者恐慌心理加剧，同时又带给周边开发商一些比价的信心，彻底打乱了购房者最后的心理防线，双双拔高了价格预期，当下仍是有房为王的卖方占有市场定价权，显然疯狂的土拍也在一定程度上催化了恒大滨江左岸
恒大滨江左岸待定3.95分黎阳镇，横江西路北侧、滨江步道南侧400-176-0760 转 840162首开的火爆。可以说本次土拍在某种程度上成全了恒大首期的开盘盛世，也让市场在短期内再次升温。
02. 恒大开盘
恒大历经三个月疯狂的全民营销的之后，终于在7月2日迎来了首开，在近三个月的时间内恒大都一直保持高热的态势，首开过后，我想恒大的营销团队给恒大集团公司交出了一份满意的答卷，但对黄山市场的表现却没有像销售那样理想，收获的口碑还是负面居多，顺着这个话题谈谈参谋君所理解的恒大。
恒大在地产界独创了两大致胜利器，一是开盘必特价，二是无理由退房。说说特价，“开盘必特价，特价必”是恒大常用的销售策略，黄山滨江左岸项目开盘当日给出的优惠是98折，98折是很多开发商常规的开盘折扣，如果要说特价开盘显然力度不够。首开售罄，二期差不多600套房源，减去一些棚改凭卷购买，剩余可售的房源不多，特价开盘可能与滨江左岸项目无缘。这个特价的悬念或许在高铁项目开盘才能找到答案，希望高铁项目才是众人熟悉的那个恒大。
无理由退房特别是市场低迷的时候这一招的确具有吸引力，在市场上涨的势头下，基本没人去关注，但所谓的无理由退房并非是你想象的那么简单，和电商那些7天无理由退货还是有本质区别，无理由退房的前提是必须走完整个购买流程，从定金到首付再到银行贷款放款，在这一套完整的流程全部走完后，可以申请无理由退房，正确的方式是比如你交了20万首付买个了总价100万的房子，签完合同，贷款下来了。然后你必须凑齐银行贷给你的80万还给银行，恒大才能把房子退给你。所以你千万别拿着一万块的认筹定金去无理由退房，这是完全不符合流程的。
关于恒大开盘的摇号选房方式，摇号开盘是很多开发商最喜欢的一种开盘方式，在现场人气、声势和开盘去化率上都有保证的一种。摇号开盘和普通的排队认筹开盘不一样，排队认筹比如开发商开100套房源，如果你排号排到100号之后或许就失去吸引力了，对于自己能否买到的概率基本有个初步的判断，所以排队认筹的开盘方式在人气上相对是有限的。摇号开盘场面很大人数很多，因为都需要来现场拼拼运气，现场人气旺盛对于那些摇到号进入选房区的购房者会造成很大的心理压力，在开盘当日化实现销售。
网络上有很多关于恒大摇号虚假的传闻，当然得不到证实的信息不能乱说，毕竟城市小，一些关系户也在所难免，根据参谋君身边的一些购房者调查，一些购买意向较强的通过摇号购买的也有一部分，如果说完全是虚假还是过于片面的。客观的说，摇号可能存在一些客观因素，但本身的购买力和运气也是需要的。
再说说恒大开盘价格，首开多层9000、小高层8000和8500的均价，比预期还是偏高了一些，按照恒大给出装修样板效果和1580的装修标准，居然不给空调让人意外，装修品牌相比黄山置地给到的中央空调、罗格朗插座面板、铝合金内开内倒门窗的毛坯交付标准来看，在品质上置地要更胜一筹。如果按照实际花费来测算，100平的房子以1000元/㎡的标准个人也完全能够装修出这个效果。所以恒大的一楼带地下室是毛坯销售的，因为一楼带地下室总面积超过200平，按照给出的1580的装修标准，在房屋总价的算价上会加上30多万的装修费用，会使得房屋销售总价过高导致很大的去化压力，这才是一楼毛坯销售的真正原因。
恒大首进黄山，以惊人的开发速度和一个全新的营销模式赚足了市场的焦点，但也再短时间内暴露了弊端，开盘前后所爆光的负面新闻不断，显然和黄山这座慢节奏的小城还有待磨合，可以以最快的速度站上高度，但也不能失去态度。
03. 结 尾
黄山房产市场发展十年之久，城区优质地块也越来越少，在本轮市场竞争中也加速了开发商的洗牌，土地储备是开发商的生存之本，将其直接决定本轮市场过后，哪些留下，哪些出局。所以土拍的两宗地表现出开发商对土地的饥渴不言而喻，但这两宗地的地理位置和规划指标决定了两种不同风格的产品定位，或许代表着未来房价两种极端的价格体系，价格上面难以和其它项目做出相应的参考关联，未来的价格走势至少从这两宗地来看并不明显。
由来只见新人笑，有谁听过旧人哭，在09年黄山房价一轮的涨价带动下，土地价格在随后的一年达到一个峰值，特别是阳湖板块深受其害，在当初四五千一平房价的行情下四五百万每亩的地王频现，使得阳湖区域扮演着高地价低配套的尴尬局面，也成为黄山烂尾楼的重灾区，在那一轮疯狂过后引发了黄山房价高达5年的横盘期，直至今日很多楼盘还未走出困局。
参谋君不是一个看衰房价的悲观主义者，也不是房价下跌论的拥随者，黄山本轮市场的机遇和的需求特点在上一篇文章分析过，不再重复。由需求引爆所演变的这个多方共赢的局面，政府、开发商、购房者都在享受利润和增值的快感，要问这轮房价最终谁来收场？只有在潮水退去时，你才会知道谁一直在裸泳。
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