[摘要] 人口和需求始终是组成购买力的核心因素，当本轮市场需求消耗过度，提前透支未来的市场需求，对后期市场的供求平衡十分不利，可能会带给新房相当一段时间的横盘期，对于一些落后小区、老旧小区的二手房价格理性回归已成定局，价格也并非只涨不跌！
最近看到两个关于黄山市的排名，一是2017中国城市商业魅力排行榜黄山市进入四线城市的行列；另一个排名是2017年6月份周安徽省各市的房价均价排名，黄山市以均价7973元/㎡排名全省第三。
在这里我们不去研究这个排名的科学依据，但城市等级一定是和城市的房价有着正比的关系，这两个排名也在一定程度上反应出对等的价值，房价上涨对应了资产增值，城市等级和竞争力提升也让资产更加保值。作为黄山市民，我们应感到欣喜。
城市的发展推动房价的适度上涨是城市的发展规律，也合乎逻辑，但短时间内过快过热的跳涨不是正常的市场行为，特别是黄山市场目前二手房价格出现的价格混乱局面，即便是在黄山从业多年的职业地产人也根本没法给二手房一个准确的估价，正因为很多房子的价格远远高出其价值，这是一种病态的市场表现。
作为一个全市150万，市区17万常住人口的小城市，黄山的房子终究还是黄山人买，对异地投资客接盘不要抱有幻想，将黄杭高铁的对房价的预期也不要过于乐观，即便是有一定的异地购买需求，也和80%的楼盘没有关系，这是另一篇文章，会重点说说哪些错觉让你无限看涨黄山房价。
本文从黄山楼市的需求端深度分析本轮市场价格乱局的真相。
01.
大量刚需提前进场
所谓刚需就是不管房价涨与跌都必买的一类人，比如婚房、这些，特别是房价处于上涨趋势，极大的缩短了刚需购房者决策的时间，迟买只会付出更高的成本，因为谁也不愿意看到手中的财富蒸发，这类典型性刚需群体肯定会在时间内出手。
但当房价处于一个跳涨的态势，让原本在短期内不打算买房的人也会提前进入买房的队伍，反正都要买，迟买不如早买，也许未来房价更遥不可及，所以本轮涨价市场将那些必买的刚需、可买可不买的或者未来两年内才有购买需求的人都在本轮涨价市场提前入局。
02.
置换大军在本轮市场彻底释放
本轮市场的特点是二手房领涨新房，二手房价远高于新房价格，也就是说卖掉一套二手房的价格再置换一套新房绰绰有余，在这种利好的市场局面下，激发了大量的以小换大，以少换多的改善需求爆发，不仅能轻松实现两房换三房，甚至还能三房换联排，如果再运用金融杠杆撬动“负债”做资产配置，完全可以以一套置换两套。
大量的改善需求爆发又激化了市场供需的矛盾，二手房东卖房的动机是置换，改善生活品质，既然是置换改善必然会有买房需求，举个不太恰当的例子：或许你去二手房市场看过房东出售的二手房，也去过开发商看过新盘，很有可能在你看新房的同时二手房东也在看新房，这是一种双向需求，从二手房市场来统计你是单个需求个体，从新房开发商来统计你们是两个需求个体，如果把新房和二手房累计统计，将会出现三个需求个体，是不是造成购房需求增量的倍数加大？也导致了原本新盘本身供给不足而显得更加紧俏。
所以当前的二手房与新房的价格倒置一方面将改善性需求释放的淋漓尽致，另一方面也扩大了需求增量激化供需矛盾。
03.
区县人群的大量接盘
我们看看黄山市周边各区县的房价走势，徽州区、歙县、祁门、休宁等这些地方价格基本没涨，一是反应出区县的房地产市场供求关系也处于一种平衡的状态；二是区县的购买力有相当一部分进入到了市区房地产市场。
就本轮市场而言，区县人群正是购买市区二手房的主力军，一是对市区市场行情和新盘信息了解不全，二是二手房相对更容易购买，在这轮市区房价涨涨涨的紧张氛围下，大多区县人群都在跟风进入，市区的二手房市场已沦为市区大量抛售置换、改善，区县人群在拼命接盘。
04.
异地返乡置业人群比例加大
对于返乡置业人群来说，一是他们本身就有在家乡买房的打算，二是异地城市的限购影响也挤压了一批人进入家乡置业，传统的返乡置业旺季是春节前后，黄山房价的跳涨让很多返乡置业人群没有理由等到春节出手，对于他们来说不管自住需求还是投机需求，也都在这轮市场充分消耗。
05.
大量投机客趁机而入
在短短的半年内，黄山的二手房价几乎翻了一番，价格的跳涨势必会吸引大量的投资人群，可以说只要是手头上拥有一些闲置资金肯定是优先进入楼市，2016年下半年短短的几个月黄山公积金中心贷款额度用完，反应出市场的需求端旺盛。投资人群都是在涨价市场大量涌入，市场低迷他们消失的无影无踪，在本轮市场，投资人群的基数会大量增多，不管是投资还是投机，这类需求终究在大量释放。
06.
政策利于需求释放
目前黄山购买贷款政策执行首套20%首付，二套30%首付，首套契税90以下1%，90以上1.5%，二套90以下1%，90以上2%，在国家对三四线城市去库存大的方针政策下，较低的首付门槛和契税政策都是十分利于刚需、改善、投资投机需求的释放。
黄山房产市场自从去年10月份新房全面断供以后，到目前黄山中心城区一直处于一种供给真空的局面，房源稀缺促使房价上涨，使得大量的购房需求在短时间内集中爆发，新盘推量不足导致二手房格外受宠，也造就了如今二手房价远高于新房的乱象，同时高价的二手房又推动新房价格上涨，市场就在这样一个高价之间循环，愈演愈烈，最后演变成全民买房，买到就是赚到的“真理”。
显然在本轮市场黄山楼市聚集了大量的购买力，刚需的、改善的、投资的、未来的、该买的、不该买的等等都提前排队进场，回归本源，本轮黄山楼市是一次供给真空引发的市场需求大爆发，导致市场恐慌接盘所产生的恶果。
价格扭曲的二手房市场不代表真实的价格水准，在接下来随着新盘供给量上升势必会打破这种不平衡的局面，可能黄山楼市十年来可遇不可求的爆发增长期也逐渐远去，随手买套房赚大钱的时代已经结束。
人口和需求始终是组成购买力的核心因素，当本轮市场需求消耗过度，提前透支未来的市场需求，对后期市场的供求平衡十分不利，可能会带给新房相当一段时间的横盘期，对于一些落后小区、老旧小区的二手房价格理性回归已成定局，价格也并非只涨不跌！
作为普通百姓，买房也许是资产保值和财富逆袭的最为简单的方式，房贷也许是很多人一生中最容易获取的一次“负债”，特别是在房产市场乱局的当下切勿跟风，宁可不买，也不要乱买，毕竟未来机会很多，好好珍惜这次“负债”机会，保护好手中的财富，否则不仅加大了你的负债，耗光了你的储蓄，未来还难以脱手，说不定没有增值，反而跳进一个火坑。
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