[摘要] 2016年的房价走高，特别是一些大户型的总价突破了百万大关，在总价层面上来看，很多普通平层大宅和市场上小面积联排产品的价格差距很小，让一部分人置换了联排别墅，在后期的市场中，小面积的联排类产品会越来越成为主流。
相比2016年下半年火爆的黄山楼市，在接下来的2017年黄山楼市将何去何从？是继续火爆？还是理性回归？
在这里我不会预测市场走势，也不会预测房价涨跌，因为根本就没有那个水平，只能是研究市场的一些共性做出2017年黄山楼市的基本面分析，供购房者判断参考！
2016黄山楼市回顾
先从几组数据来看
2016年供给
2016年黄山市中心城区取得商品房住宅类预售许可证套数和面积详见下表，统计来源于黄山市房产事务管理局，下图数据只统计普通住宅类供给量，商业类未做统计。
2016年黄山中心城区新增商品房住宅类约31万方，全年供给量偏低，3月份到11月份供给量都十分有限，其中上半年3、4、5月份和下半年金九银十市场供给基本处于断档期，12月份来到全年供给峰值，主要是置地的栢悦华庭和栢景五期玉兰轩项目上市，如果再把数据细分来看，全年供给量较大的6月、8月和11月大多是开发区和汽车站片区的项目，市区周边只有很少量的新房推出。
2016年需求
从以上两个图表分析，2016年新房销售70万方，市场供给只有31万方，去化了2015年40万方的存量，按照统计2015年中心城区有存量房100万方（包含商业），2016年存量房约42万方（中心城区存量绝大多数是公寓类产品和商业类产品，普通住宅类只有很少量的存量房），2016年基本上去化光了黄山中心城区商品房住宅类的库存。
2016黄山楼市总结关键词：
供求失衡、量价齐升、市场零库存
视角一、看供求
黄山中心城区2017在售楼盘情况
（红色字体是新增项目，项目体量为楼盘总建筑面积，不代表2017年供给）
根据上图各区域楼盘项目的项目体量，结合项目已建情况、在建情况和目前的开工进度，简单估算2017年各区域楼盘供给量。
2017年黄山中心城区市场供给量约80万方，城东、城西、开发区均有超过20万方的新增商品房供给。
2017年黄山中心城区土地供给
2017年城东、城西、开发区板块都将不缺房子卖，从当前土地储备来看，近期供给量的两个区域是城东和开发区板块，真正稀缺的是城南板块，根据黄山市房产事务管理局的预售证政策，估计明年新房上市一小部分在四月份之前，大多是黄山置地的项目，大批量房源将集中在2017下半年上市。
视角二、看产品
多层电梯、超高层、小面积联排为主流产品
2016年城东栢悦华庭热销之后，电梯多层不仅具有较高的舒适性，同时能带给开发商产品溢价，置地的栢景五期玉兰轩和栢悦南山0元/平方米[屯溪区]栢悦南山0套在售都沿用了这种项目规划，广宇的黎阳项目都将以电梯多层上市；
2016年的房价走高，特别是一些大户型的总价突破了百万大关，在总价层面上来看，很多普通平层大宅和市场上小面积联排产品的价格差距很小，让一部分人置换了联排别墅，在后期的市场中，小面积的联排类产品会越来越成为主流。
超高层建筑大多集中在地价高的区域，城东将是超高层住宅的集中营。
对于购房者而言，2017年新开房源物业类型丰富，总有一款适合你！
视角三、看户型
大户型成设计趋势，百万总价将是市场分水岭，户型赠送面积会越来越多
2016年房型需求已经发生分化，市场上对两房接受度明显小于三房，房价涨了，同时又要满足客户三房甚至四房的需求，开发商依然还要控制好总价，我认为总价100万将是个分水线，100万总价大关短期难以逾越，100万总价以内的三房四房是热销产品，超过100万总价的房源仍有去化压力，在满足大面积多房型需求的同时开发商势必会采取赠送面积的方式来进行总价控制。
视角四、看价格
恒大项目将成为价格风向标
价格是购房者最为关心的问题，房价这块我觉得恒大将决定2017黄山楼盘的定价权，前期有文章分析过黄山恒大项目的定位，恒大产品基本上是精装修上市，恒大的开发周期一般是从拿地到开盘大概6到8个月，以恒大的开发速度，10多万方的体量很有可能在2017年完成清盘，如果恒大定位刚需产品，所以恒大的定价势必会影响黄山中心城区大多楼盘的价格体系。因为恒大的刚需盘的确拥有很高的性价比，10多万方的体量也足以满足一部分刚需。
视角五、看政策
“房子是用来住的，不是用来炒的”，2017年楼市政策是具有地域性的，房价过热城市一定是会有政策干预，周边一二线城市，如上海、杭州、合肥等城市房价受限购政策影响已经出现量价齐跌，对黄山小城市而言，我觉得去库存仍是主流思路，黄山楼市遭遇政策限制应该是小概率事件。
视角六、看高铁
配套是吸引异地客户的首要条件，刚需盘所得红利不多
有不少人说起黄山空气好是房价上涨的原因，也有人说高铁会拉动房价，不可否认，空气和高铁对黄山城市来说的确是利好，但不是房价上涨的直接因素，如何能吸引江浙沪客群进入黄山，仅有高铁不够，更多需要开发商的开发意识，开发商不仅需要用心做好项目，同时要选对位置和做足配套，配套分为两种，外部和内部，外部是需要周边有政府的公建支撑，良好的人文、休闲环境，内部需要有好的景观环境、物业管理等才能在下一波市场中取得机会，开发商要在景观、建筑用材、物管等方面提升品质才行。
所以如果要享受高铁带来的旅居红利，黄山开发商需要加油，对于大多低品质的刚需盘其实能得到高铁的红利也十分有限。
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