[摘要] 只要政策不松绑，2019年还会是楼市全面回调的一年，未来，三四线量价齐跌几乎是板上钉钉的。
最近，时近年关，公司里外地的同事正盼着回老家和亲人团聚。前天聊起老家的房子，都说还在涨，就问我到底能不能买。
这位同事的老家是一个三四线城市都难排上号的小城市，可最近两年，乘着楼市暴涨的东风，房价“飞”了起来。眼看着一二线房价都在趋稳，而老家房价似乎还很坚挺，有些项目的售楼处照样火热。
同事心里直痒痒，想在老家也买一套，大不了以后在北京混不下去，可以回去发展，老家的房子就作为未来的“退路”，再不济，还可以转卖出去，到时候赚一笔钱。
说实话，和我这位同事一样想法的购房者真的不少，我也经常收到一些私信问关于三四线城市买房的问题。
那么，三四线的房价到底还能撑多久呢?
其实，目前中国楼市城市分化明显，一二线趋于冷静，三四线阴跌虚火，房价早就和前两年的持续上涨产生割裂了，我们所看到的三四线城市个别楼盘的热卖并不能代表大势。
用数据来说话：
此前由权威机构发布的百城价格指数报告中显示，11 月份，中国 100 个受监测城市中，有 31 个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较 10 月增加 12 个。其中，三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较 10 月增加了 9 个达到 21 个，超三成的三四线城市房价在调整。
这意味着，楼市调控的作用，早就从一二线城市，席卷到了三四线城市。
不要以为三四线房价还在坚挺，现实点，那不过是之前市场残存的余温，除了因为我们常说的板块轮动滞后，还因为曾经的棚改动作，还有一部分购房者手握巨额拆迁款，房子拆没了肯定还是要买的。
所以，给购房者们造成了错觉，但那只是虚火，不会持续太久，清醒点。
为什么我会认为，大部分三四线城市房价撑不了太久。
首先，分析下三四线城市此前上涨的原因，有两个：房企疯狂拿地带来的高供应量、棚改政策带来的高需求量。
原因一、高供应量。是由于三四线城镇化的持续建设，配套设施不断翻新，道路的修建促使开发商疯狂的抢地造楼，供应数量和质量与日激增。
并且，很多品牌开发商在一二线城市拍地受阻，迅速转向三四线城市大力布局。比如碧桂园的财报显示，在2018年有近五成的销售额来源于三四线城市。
特别在前所未有的XXX园林、私人管家的吸引下，本地的土豪们，做小生意的小老板，对高品质生活有追求的公职人员等等…这些积累了一定财富又没有更好投资门道的人，会非常乐于为“五星级的家”买单的·。
并且，我了解到在一些城市，有一种风气，就是一个区域的楼盘联合炒片区价值、哄抬房价，也对市场起到了一定影响。
原因二、需求大，得益于三四线城市的棚改政策。
在以前，三四线城市购房需求大部分源于，农民在自己的市区或县城就地变成市民户口，人口自发增量有限。
所以，导致库存高企，去库存成为头等大事，由此催生了棚改货币化这个高级的操作。
什么是棚改货币化?
简单来说，地方政府拆了拆迁户的房子，把钱补贴给拆迁户，地方政府转手把地高价卖给开发商，拆迁户房子没了，可以拿着拆迁款去找开发商买房。
这样，既少了原来的存量，又多了新的需求，这短期“制造”的大量有购买能力的刚需群体，还不得把售楼部的门挤烂?
从重点棚改省份的三四线商品住宅销售面积占总体比重中，可以看出一些门道：
从数据中我们可以看到，仅仅八个棚改省份合起来的三四线市场销售占比竟然超五成，这意味着，棚改货币化，对三四线楼市起了极大的刺激作用。
的确，棚改的出现使得很多的大开发商都受益了，而的受益者应该就是碧桂园，因为碧桂园的腾飞是离不开三四线城市布局的。碧桂园在三四线城市布局的成功有很大的原因就是得益于2015年的棚改货币化措施。棚改的出现使得碧桂园在三四线城市的战略布局取得了重大的成功。碧桂园在2018年的前10个月中，三四线城市的销售额占比是非常高的，占比高达63%
虽然2018年下半年，楼市开始熄火了，但是据统计数据显示，碧桂园2018年的年销售额突破七千亿元，万科2018年销售额突破了六千亿元，而恒大2018年销售额突破了五千亿元。从这一组数据来看，2018年房地产市场的收获还是很辉煌的，因为它再次刷新了历史记录。
但是，经济发展缓慢、人口净流出，对三四线城市来说是最致命的。
我国大部分三四线城市基本面远远落后，人口吸引力不足，没有任何实体产业的支撑，就是一场房价泡沫的狂欢，撑不了太久的。
而且，居民收入没有同步增加，很多三四线城市的工资基本就是三四千块，而房价都快一万了，如此不合理的房价收入比，也是潜在的隐患。
即使排除这些因素，随着棚改的逐步收紧和货币化安置放缓，房价持续上涨的供求关系也发生了质变。
山东、湖南、江西、安徽等地已先后调整棚改安置策略，转向实物安置为主。棚改货币安置化的收紧，三四线城市加速进入寒冬。各大房企都开始重新布局，筹划从三四线城市撤离。
我们从碧桂园和恒大这些大型的房企的一些动作上就能看得出来。比如，2018年的9月份，恒大为了能够尽快的从三四线城市撤离不惜以楼盘降价销售来换取退场的门票。就连曾经靠着三四线城市快速发展的碧桂园都紧急的叫停全面覆盖的战略，随之而来的就是降价卖房。
而2017年以来，三四线住宅用地成交面积在中的占比不断提升，今年上半年三四线宅地成交6.6亿平方米，同比增长58.9%。(数据来源安居客)
这就造成了供需关系的不平衡：
一边是，去库存的完成，三四线销售主力省的棚改货币化已经转为实物安置，靠棚改造的需求已持续释放近两年时间，后续有效需求难以持续发力。
一边是，品牌开发商在三四线拿地规模占比持续提升，在这种土地储备累积与需求逐渐稀薄的背离下，别说房价上涨了，三四线的房企能不能实现资金回流都是很大的问题。
因此，之前沸沸扬扬的菏泽取消限售就是一个活生生的例子，在稳字当头的时局，竟敢取消限售，放开房产流动性，企图刺激购买。
为什么?扛不住了呗!
楼市下行的大趋势下，开发商压力大，加之土地流拍，财政收入减少，只能取消限售。
要知道，像菏泽这样，经济基本面不足，没有人口持续流入，仅仅依靠棚改来拉动房价，难以支撑下去的城市还有很多，你真的要争当接盘侠吗?
最后的一点忠告。
始于不可持续因素的涨幅，都是空中楼阁，涨的嗨跌的也惨。
只要政策不松绑，2019年还会是楼市全面回调的一年，未来，三四线量价齐跌几乎是板上钉钉的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
