[摘要] 2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。在大的政策方向引导下，住房回归居住属性的进程不会停止，这将会长期坚持。要确保房屋的居住属性，短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期将加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。
“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”3月5日上午，十三届人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，对2019年房地产政策如此定调。
此次政府工作报告共三次提到“房地产”，处是在总结2018年扎实打好三大攻坚战相关工作时提到，“改革完善房地产市场调控机制”;第二处是在布置今年深入推进新型城镇化相关工作时，对今年的房地产政策做出的相关部署;第三处则是在布置深化财税金融体制改革工作时提到，要稳步推进房地产税立法。
政策引导房地产市场平稳运行
中指研究院认为，2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。在大的政策方向引导下，住房回归居住属性的进程不会停止，这将会长期坚持。要确保房屋的居住属性，短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期，长期将加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。
受前期因城施策及城市发展阶段差异等多方面影响，目前我国各线城市市场出现了周期轮动的现象。这导致2019年各线之间，各城之间所面临的需求环境已发生了较大的变化。因此，2019年政策趋势上也将更加强调落实地方政府主体责任。在确保房地产市场稳定运行的前提下，一方面遏制投机炒房的政策将继续保持连续性稳定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整体的政策组合更加优化，保持房地产市场稳定运行。
各地将加大以棚改专项债为主的融资发行力度
从今年政府两会“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”的政策导向来看，2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变。2018年超额完成580万套改造任务(实际完成626万套)，未来2年进入攻坚收尾阶段，棚改总体规模逐渐回落也符合按照计划目标推进的预期。
此外，结合此前“因地制宜地推进棚改货币化安置”的政策方向来看，棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。根据去年底住建部对棚改资金的导向来看，政府购买棚改服务模式将取消，今年各地将加大以棚改专项债为主的融资发行力度，但会鼓励国开行、中国农业发展银行对能平衡的棚改项目继续贷款。
保障类住房将成为2019年主要住房供应类别
2018年12月，北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区的集体建设用地用于建设共有产权房。
业内人士分析，此类基于农村土地“三块地”改革的试点，对于尽快形成和完善住房保障体系有着重要意义。而随着此次报告提出“推广”农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果，此类坚持多渠道保障住房需求的试点可能会更多。
从近期的供应特征来看，住房市场体系下的租赁房、普通商品房和保障体系下的公租房、共有产权房将成为今年主要的住房供应类别。土地保障方面将更加注重利用集体经营性建设用地。
企业该如何应对当前房地产市场形势
结合历史情况，当前政策基调下，2019年商品房销售增速将持续回落，大概率为负增长区间。各线城市市场走势将出现明显分化，应重新评估各线城市面临的机遇和风险问题。
棚改方面，三四线重点应防范棚改货币化比例下调后带来的整体需求回调风险，特别是前期规模较大，后期回调明显的地区(如河南、四川、山西等地)，房企在投资、营销方面都应做好风险对冲的准备。
保障房方面，新的供给模式下，企业在不同城市供应的比例也需要坚持因地制宜。一二线城市人口流入量大，公租房、共有产权房和租赁住房的占比将持续扩大，企业的产品结构应及时调整。一二线城市大量刚需性产品、租赁产品上市会对企业的刚需盘去化造成不小的压力，需对自身产品的定位、服务价值有更深的穿透性营销，否则容易形成货值的积压。三四五线城市布局的房企仍需将重心聚焦在提高商品住房品质方面。
结语
今年报告中明确，坚持以中心城市引领城市群发展，开发商可以针对一些有发展机会的中心城市及其周边的中小城市布局。此次政策中提到了要抓好农业转移人口落户政策，预计未来会有一波通过落户政策而带动的购房消费需求红利。
本次报告继续强调更好解决群众住房问题，要落实城市主体责任、完善住房体系(市场体系和保障体系)、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造。落实城市主体责任的概念，预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核，虽然没有提“一城一策”，但估计接下来会有陆续细分政策出台。
此外，对城镇老旧小区进行大力改造和提升，这和过去的推倒重建做法是有差异的，涉及城市运营的开发商可以积极关注。
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