三四线城市的分类
通常，三线城市包括地级市+少部分较弱的省会城市，如嘉兴、台州、荆州等约110个城市；四线城市主要为数目众多的县级市。但站在商业地产的角度，对三四线城市的分类，可以更看重人均可支配收入、人均消费性支出，其次看消费人口基数及社会消费品零售额这类指标。表现良好的三四线城市，几乎全部集中在长三角、珠三角、福建沿海城市，这类三四线城市有一个共同特点，就是民营经济在国民经济中占比远超内地城市。
三四线城市商业地产发展现状与挑战
1开发商
开发理念短视：三四线城市赢商网商业地产开发，仍以本地或本省住宅起家的开发商为主，性的商业地产开发商如万达（专题阅读）、宝龙等进入城市有限，华润、中粮等更是只关注一二线城市。这类“土豪”开发商绝大多数都是抱着住宅开发商的理念去开发商业地产，表现为在当地政企关系强，拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，更缺乏商业招商及运营能力。因此，基本以销售商铺为主，卖完就走，或者售后返租，返租期到往往一筹莫展，这给当地政府也埋下不稳定因子。
专业能力欠缺：驰骋三四线城市的地方开发商拿地往往有巨大的优势，但缺乏专业的操盘能力，因此在对项目的前期定位、商业规划、营销推广、招商运营等诸多方面存在巨大缺陷。有的项目往往盖好了才开始考虑招百货、超市，招商仓促，布局毫无章法。
专业人才欠缺：即便是在一二线城市，商业地产爆发式的涌现亦凸显出专业人才的匮乏。很多人只是在万达“镀金”出来之后便身价倍增，但在离开万达体系之后，表现出的“水土不服”实则是专业不过硬的缘故。这点劣势在三四线城市无限放大，万达、宝龙在诸如晋江、江阴这类城市就面临着本地招不到人，一线城市招了人不愿意去。用二等的人才领着一等的薪水去三等的城市干一票就走，其结果就是项目频频换将，运营如履薄冰。
内部管理混乱：部分开发商任人唯亲而非唯才是举，一般公司各个部门都由不懂行的自己人掌管，外行管理内行的现象见怪不怪，造成专业人才进入难、进入发挥空间小的尴尬局面。
代理公司唯利是图：三四线城市开发商内部关系往往“近亲繁殖”，其所用供应商及代理商或多或少都有裙带关系。市场上众多代理公司的成长史就是细胞无限分裂繁殖的历史，往往一个副总或总监积累了一定资金和人脉就立马出来单干衍生出无数小代理公司。这类公司生存的首要目标就是掘取大，表现为急功近利，杀鸡取卵，以销售利益大化为己任，忽略规划设计及后期招商运营，终导致项目营销火爆开盘，甲乙双方皆大欢喜盆满钵满，在营销上赚取了大价值之后，后期招商、运营乏力，开业即歇业的悲惨局面。
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